고인이 생전에 없는 돈을 아껴 모아가며 취득하고 유지해 온 부동산을 상속인들이 지키지 못하는 경우가 허다합니다. 보통은 상속 부동산에 대한 협의가 원활히 이루어지지 못해서인데요, 왜 부동산 상속에 있어서 ‘원만한 협의’가 가장 유리한 방법이라고 하는 것인지, 분할 협의 되지 않은 상속 부동산이 대개 어떤 절차를 거치게 되는지 알아보겠습니다.
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1. 부동산 상속, 원만한 협의가 최선의 방법인 이유
1) 6개월, 긴 시간이 아닙니다
부동산 상속 등기를 포함한 필요 절차를 마쳐야 하는 기간은 6개월입니다. 이 6개월은 원만하게 협의가 된다 해도 결코 긴 기간이 아니기 때문에, 공동상속인들 간에 분쟁이 있다면 법에 정한 절차와 기한을 준수하기가 어려워집니다. 그래서 부동산 상속은 평화롭고 원만한 합의가 공동상속인 모두에게 유익하다고 하는 것이기도 합니다.
2) 협의되지 않으면 점점 더 어려워집니다
상속 분할 협의가 늦어져 부동산 상속 등기가 지연되고 상속세 납부를 뒤늦게 하면 가산세를 부담해야 합니다. 또 상속세 신고는 기한 내에 어렵사리 마쳤으나, 상속 재산에 관한 분할 협의가 이루어지지 않아서 상속인들이 상속세 납부를 위한 재원이 달리 없는 경우도 있습니다. 이때 상속받은 부동산을 담보로 대출을 받아 상속세 납부 재원을 마련하려면 부동산 상속 등기가 이루어져야 하고, 부동산 지분을 담보로는 대출을 받기가 쉽지 않기 때문에 부동산 상속 등기 이후에도 공동상속인들 간의 협조가 잘 이루어져야만 상속세의 납부까지 무사히 마칠 수 있습니다. 상속세를 납부하지 못하여 상속받은 부동산이 공매에 넘겨지고 헐값에 낙찰되어 상속세를 납부하고 남은 재산이 거의 없게 된다면, 선대로부터 받은 부동산 상속의 의미 자체가 없어지기도 하고요.
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2. 분할 협의 되지 않은 부동산의 운명
- 상속받은 부동산이 부동산 경매 물건으로 많이 나오는 이유
1) 분할 협의가 쉽지 않은, 부동산
부동산은 금전과 달리 가분적이지 않아서 분할 협의가 쉽지 않은 재산입니다. 망인이 부동산을 3개 상속하고, 상속인이 3명일 경우에 각 부동산의 성격, 가격, 미래가치가 다 다르기 때문에 상속인 1명에게 부동산 하나씩 주어지는 분할 협의가 이루어지기 어렵습니다. 상속인들 간에 각자 어떤 부동산을 가져갈 것인지 협의하다가 의견일치를 못 보고, 결국엔 모든 부동산을 상속인들이 지분 형태로 함께 소유하는 결정을 하게 되는 것은 바로 이러한 이유 때문이죠.
2) 부동산 지분 공유 형태의 맹점
그렇지만 이렇게 부동산을 여러 사람이 지분 형태로 공유하게 되면 부동산을 보유하고 있는 동안 사용, 수익 방식에 관하여 이해관계자가 많아서 의사결정이 어렵게 됩니다. 부동산 전체를 매각하려면 지분권자 전원의 동의가 있어야 하고요.
또 시간이 흐를수록 세대가 바뀌어 부동산의 공유자의 수가 점차 늘어나면 갈등도 심화됩니다. 자신의 지분만을 매각하고 이 복잡한 권리관계에서 벗어나고 싶다 하더라도, 지분 매각의 경우 매도 희망 가격대로 매도하기 어려워 염가에 처분할 수밖에 없습니다. 지분 매수의 경우 잔금 대출을 받기 어려우니 대출 없이 매수할 수 있는 사람을 찾아야 하고요.
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3) 부동산 경매로 이어지는 공유물분할청구소송
결국 이 복잡한 공유관계를 해소하고자 하는 공유자 중 누군가가 법원에 공유물분할청구소송을 제기하게 됩니다. 공유물분할청구소송을 통해 공유물을 공유자의 지분대로 현물 분할하거나 부동산 경매를 통해 매각하여 매각 대금을 현금으로 분할한다는 판결을 받는데, 주택, 상업용 건물 등의 경우 현물분할은 불가하여 현금 분할 판결로 귀결됩니다.
공유물분할청구소송을 했던 공유자는 이 현금 분할 판결문을 들고 경매법원에 부동산 경매신청을 하게 됩니다. 이것을 형식적 경매라고 합니다. 부동산 경매에는 실질적 경매와 형식적 경매가 있는데,. 채무자가 채무를 변제하지 않아서 채권자가 채권을 회수하고자 부동산 경매를 신청하는 것이 실질적 경매고, 공유물분할청구소송에 따른 현금 분할 판결에 의하여 이루어지는 부동산 경매가 형식적 경매입니다. 이 형식적 경매는 부동산의 일부 지분만이 경매에 부쳐지는 것이 아니고 부동산 전체가 경매에 부쳐집니다. 이 형식적 경매가 진행된 결과 이 부동산을 경락받은 사람에게 소유권이 이전되고 경락대금을 공유자가 지분비율대로 배당받아가고 마무리됩니다.
4) 어차피 부동산 경매로 처분/현금화할 것이었다면
형식적 경매에 따른 상속 부동산 매각은 결과적으로 상속재산을 처분하여 현금을 받고 엑시트하는 것인데요, 공유자인 상속인들 전원이 뜻이 맞고 의견조율이 원활하다면 상속 부동산을 매각하여 엑시트하고자 할 경우 공유자 전원이 함께 우량한 매수인을 찾아 원하는 시기와 조건에 매각할 수 있습니다. 굳이 공유물분할청구소송 - 부동산 경매절차를 거치지 않고 말입니다.
3. 원만한 상속재산분할협의가 최적의 절세법
배우자 공제, 무주택자인 상속인의 동거 주택 상속공제, 상속 주택 처분 시 비과세 혜택 등… 상속세를 절감할 수 있는 방안들이 있는데, 이러한 방안을 선택하려면 공동상속인들이 원만하게 상속재산분할협의를 하겠다는 의지가 있고, 최적의 절세 방안을 함께 찾을 수 있는 여건이 되어야 합니다.
하지만 공동상속인들 간에 상속 분쟁을 하게 되면, 상속세와 관련된 다양한 공제, 감면 혜택을 받기 위한 부동산의 종류별, 액수별 분할과 배분을 공동상속인 간에 긴밀하게 의논할 수 없죠.
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