우리나라 일반 가구는 보유 자산의 80%를 부동산의 형태로 보유하고 있습니다. 따라서 사람의 사망으로 상속 절차가 진행된다는 것은 대부분 부동산의 상속 절차가 이루어진다는 의미이기도 하지요.
출처: 신한은행 발간 보통사람 금융생활 보고서 2024
망인의 소유로 되어 있던 부동산은 어떤 과정을 거쳐 상속인 소유의 부동산이 될까요?
또 그 과정에서 주로 문제 되는 일은 어떤 것이 있을까요?
부동산 상속에 관해 궁금하실 내용들을 네 편의 글을 통해 자세히 살펴봅니다.
이 글에서는 ‘부동산 상속 등기의 기한과 준비물'에 대해 알아보겠습니다.
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1. 부동산 상속등기의 기한
Q. 아버지가 돌아가셔서 부동산을 물려받게 되었어요.
부동산 상속등기에 기한이 있나요?
상속세 신고와 상속등기, 어떤 것을 먼저 해야 하나요?
A. 부동산 상속등기에 기한은 없지만, 상속세 신고 기한에 맞춰 분할 협의와 등기가 이루어집니다.
상속이 개시되면 그때부터 피상속인(망인)의 재산에 관한 권리와 의무가 상속인에게 포괄적으로 승계됩니다. 따라서 부동산의 소유권은 별다른 등기가 없더라도 상속인에게 이전되지요. 상속등기를 언제까지 해야 한다는 규정이 있는 것도 아닙니다.
그러나,
- 상속세 신고납부 기한이 있고 (상속개시일이 속하는 달의 말일부터 6월 이내, 피상속인이나 상속인 전원이 외국에 주소를 둔 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터 9월 이내)
- 상속세 신고납부를 하기 위해서는 그 상속인들 사이에 상속재산에 대한 분할 협의를 마쳐야 하고
- 분할 협의 내용에 따라 상속세에서 공제받을 수 있는 내용도 정해진다
는 점을 고려할 때 상속세 신고 기한 내에 상속재산에 대한 분할 협의가 이루어져야 합니다.
따라서, 일반적으로 상속인들은
- 상속세 신고납부 전에 상속에 관한 협의를 끝내고
- 부동산 상속등기를 마친 후
- 상속 내용에 따라 상속세 신고납부를 하게 됩니다.
- 부동산 상속등기가 늦어질 것 같은 상황인 경우 가산세를 내지 않기 위해 상속세 신고납부를 상속등기보다 먼저 하는 경우도 있습니다.
상속 부동산에 대한 등기 기한은 없지만, 상속 부동산을 처분하려면 자신에게 소유권이전등기를 해야 처분할 수 있기 때문에 처분 시에 상속등기를 하게 됩니다.
2. 부동산 상속등기 준비물, 등기필증?
Q. 돌아가신 아버지가 등기필증을 어디 두셨는지 모르겠어요. 이런 경우 어떻게 등기를 해야 하나요?
A. 부동산 상속등기의 경우 등기필증이 없어도 등기가 가능합니다!
부동산 매매를 하는 경우, 소유권이전등기가 이루어지는 모습은 아래와 같습니다.
- 잔금 지급일에 매도인이 그간 보관하고 있던 등기필 정보(등기필증), (매도용) 인감증명서와 인감도장을 가지고 부동산 중개사무실에 온다.
- 매수인은 잔금을 지급할 준비를 한 후 부동산 중개사무실에 온다.
- 매수인은 매도인이 부동산 이전에 필요한 서류들을 모두 구비해 왔는지 확인한 후 매도인에게 잔금을 계좌이체 한다.
- 매도인은 잔금이 입금된 것을 확인하고 등기필증, 인감증명서를 매수인에게 전달하고 소유권이전등기 신청서의 매도인란에 매도인의 인감도장을 날인한다.
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매수인이 부동산 등기를 이전받기 위해서는 위와 같이 매도인의 협조와 등기필 정보의 존재가 필수적입니다.
그러나 돌아가신 분의 부동산을 상속인이 이전받는 부동산 상속등기는 상속인이 단독으로 등기를 신청할 수 있습니다. 망인의 등기필 정보가 필요하지 않습니다. 대신, 상속인들 전원이 부동산을 어떻게 나누어 가질 것인지 협의한 내용을 기재한 상속분할협의서와 상속인들 전원의 인감증명서와 상속인들 전원의 인감도장이 필요합니다. 일부 상속인만 참여한 상속재산 협의분할은 효력이 없고요.
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